Schutzbunker unter dem Auktionshammer

Am Freitag, den 01. April 2016 fand das Verkaufsgesuch der Deutschen Bahn in Berlin sein Ende unter dem Auktionshammer: Zwei Bunker in Ludwigshafen wechselten damit den Besitzer. Für den Auktionator Matthias Knake keine Überraschung: „Bisher sind noch alle Bunker weggekommen“.

Die baugleichen Bunker mit einer Nutzfläche von 1200m² in Ludwigshafen starteten mit einem Mindestgebot von 37 000 und 26 000 Euro. Die Differenz des Einstiegspreises hängt mit der Lage der Bunker zusammen: Während sich an den Bunker in der Bismarckstraße ein Hof und ein Eingangsbereich anschließt, ist der Zugang zum Bunker in der Ludwigstraße schwieriger, das umliegende Grundstück kleiner.

Lage der beiden Bunker am Rathaus in Ludwigshafen. Foto: www.rgebhard.de

Lage der beiden Bunker am Rathaus in Ludwigshafen. Foto: www.rgebhard.de

Es sind aber nicht zuletzt die mit dem Zugang verbundenen Rechte, die die Preisunterschiede erklären, wie Auktionator Matthias Knake erklärt: Der uneingeschränkte Zugang zum Bunker in der Bismarckstraße wurde mit von der Bahn schriftlich und verbindlich geregelt, wohingegen eine solche Regelung für den Bunker in der Ludwigsstraße zwar besteht, aber nicht dauerhaft gegeben ist. „Das macht es natürlich für Bauarbeiten schwieriger“ wie Knake weiter ausführt.

Angefangen hatte alles mit dem Auftrag der Deutschen Bahn an das in Berlin ansässige Auktionshaus Karhausen AG. Dieses sollte zwei Bunker versteigern und dazugehörige Grundstücke verkaufen – ein typischer Fall für das Auktionshaus, das sich aufgrund der hohen Konkurrenz auf dem Immobilienmarkt auf sogenannte „Spezialobjekte“ verlegt hat.

Die erste Frage, die bei einer solch ungewöhnlichen Anfrage kommt, ist: Wie kommt die Bahn zu einem Bunker? Was viele vielleicht nicht mehr wissen: Der Bahnhof in Ludwigshafen endete bis 1969 am Ende der Bismarck- und Ludwigsstrasse. Die Bunker wurden 1942 gebaut. Ein Abriss kam nach dem Krieg aus Kostengründen bzw. aufgrund der dichten Nachbarbebauung in den Folgejahren nicht infrage.

Die beiden Bunker stehen in der Nähe des ehmaligen Hauptbahnhofs in Ludwigshafen. Foto: Wikipedia, Ludwigshafen (Rhein) Hauptbahnhof

Die beiden Bunker stehen in der Nähe des ehmaligen Hauptbahnhofs in Ludwigshafen. Foto: Wikipedia, Ludwigshafen (Rhein) Hauptbahnhof

How to: Wie berechnet man den Wert eines Bunkers?

Was also machen mit einem solchen Bunker? Nun beginnt das Auktionshaus zu arbeiten: Die zentralen Fragen sind, in welchem Zustand sich das Objekt befindet und welche Nutzung denkbar wäre. Letzteres wird mit der Stadt abgesprochen, die in diesem Fall nur eine Nutzung als Spielhalle, Diskothek oder Ähnliches ausgeschlossen hat. Somit bleiben viele Möglichkeiten zur gewerblichen Nutzung oder auch als Wohnraum.

Statt den Verkehrswert errechnen zu lassen, der mit dem am Markt „erzielbaren Wert gar nichts zu tun hat“ wie Knake erklärt, wird der Einstiegswert der Auktion anhand von zwei Komponenten entwickelt: Zum einen die oben erwähnte Einschätzung der Bausubstanz, der Lage, der nutzbaren Grundfläche und der mit dem Gebäude verbundenen Auflagen.

Die Bunker sind stark sanierungsbedürftig, selbst bei der Begehung mussten die Interessenten erklären, das Gebäude auf eigene Gefahr zu betreten. Foto: Karhausen AG

Die Bunker sind stark sanierungsbedürftig, selbst bei der Begehung mussten die Interessenten erklären, das Gebäude auf eigene Gefahr zu betreten. Foto: Karhausen AG

Konkret bedeutet das, ein Mitarbeiter oder Repräsentant (gewissermaßen ein Kooperationspartner) sehen sich das Objekt an und dokumentieren ihre Eindrücke mithilfe von Fotos.

All diese Informationen werden dann im Team ausgewertet. Dieses besteht aus Spezialisten unterschiedlichster Bereiche, reicht die Bandbreite der angebotenen Spezialobjekte doch von Schlossanlagen über Eisenbahnbrücken oder Waldstücken bis hin zu Bunkern. Zum anderen werden bisherige Erfahrungen eingebracht: Das daraus resultierende Profil des Bunkers wird mit ähnlichen, bereits versteigerten Objekten verglichen, wie z.B. der Bunker in Duisburg vor fünf Jahren.

Blick von der Schulstrasse auf einen der Bunker. Foto: Silvia Köhler

Blick von der Schulstrasse auf einen der Bunker. Foto: Silvia Köhler

Nachdem nun also klar ist, mit welcher Art von Objekt man es zu tun hat, gilt es mögliche Käufer zu finden. Aber wer kauft einen Bunker? Sammler? Nostalgiker? Keineswegs. Stattdessen sind es „Leute mit kreativen Ideen“ (Knake), die sich für Bunker interessieren und meist bereits vor der Auktion genau planen, welche Ideen sich realisieren ließen und ob sie sich wirtschaftlich bezahlt machen würden. Das Interesse an den beiden Ludwigshafener Bunkern war überaus groß, wie Knake berichtet: Zu den beiden Besichtigungsterminen kamen insgesamt 15 Personen, von denen sich beinahe die Hälfte zur Auktion anmeldete.

Bunker versteigern? Gar kein Problem!

Wie findet man aber nun einen diesen kreativen Kunden, der auch noch über ausreichend finanzielle Mittel verfügt um ein solches Projekt umzusetzen? „Wir versuchen deutschlandweit ein möglichst breites Klientel zu erreichen“, antwortet Knake. Hierzu bediene man sich eines Katalogs, der viermal jährlich einen Monat vor einer Auktion erscheint. „Dann haben die potentiellen Käufer auch etwas Druck dahinter. Wer sich in vier Wochen nicht entschieden hat, der hat vielleicht Pech gehabt“ (Knake).

Allgemein betrachtet sei der Markt für Bunker allerdings nicht sehr groß: „Viele Bunker sind schon weg“, erzählt der Auktionator weiter. Aus diesem Grund habe sich die Firma bei den Spezialobjekten auch nicht festgelegt, von Schlossanlagen über Bunker bis Eisenbahnbrücken sei alles möglich.

Wenngleich man die Verkäufer oft auf den Boden der Tatsachen zurückholen muss. So habe ein Eisenbahnverein versucht, eine alte Brücke für 100 000€ zu verkaufen „was ja völlig unrealistisch war“ wie Knake berichtet. Er schlug stattdessen 50 000€ vor, die Eisenbahnbrücke erzielte einen Verkaufswert von 60 000€ „und alle waren zufrieden“ (Knake).

Auktionator Matthias Knake bei der Versteigerung der Hochbunker in Berlin. Foto: Karhausen AG

Auktionator Matthias Knake bei der Versteigerung der Hochbunker in Berlin. Foto: Karhausen AG

Bei den beiden Bunkern in Ludwigshafen „war es für uns spannend, wie werden diese Bunker bewertet?“ erläutert der Auktionator. In der Auktion selbst ging es dann richtig zur Sache: „Es dauerte keine zwanzig Sekunden, da war das Einstiegsgebot schon überboten“, wie Knake erzählt. Am Anfang ginge es meist noch sehr hektisch zu. Je höher der Betrag desto geringer jedoch die Zahl der Mitbieter – am Ende böten dann meist nur noch zwei Konkurrenten gegeneinander. Letzten Endes erzielte der Bunker in der Bismarckstraße einen Wert von 60 000€, der in der Ludwigsstraße befindliche immerhin 57 000€.

Für Knake ist dieses Ergebnis keine Überraschung: „es ist kein herausragendes Ergebnis, aber ein doppelter Startpreis ist immer gut“. Weiter fügt er stolz hinzu, dass er auch schon das Zehnfache des Einstiegspreises erzielen konnte. „In so einer Auktionssituation schaukeln sich die Bieter schon relativ schnell hoch.“

Blick in das Innere des Hochbunkers in Lufwigshafen. Foto: Karhausen AG

Blick in das Innere des Hochbunkers in Lufwigshafen. Foto: Karhausen AG

Was wird jetzt aus den Bunkern?

Welche Projekte jetzt in den beiden Bunkern verwirklicht werden, ist noch unklar, die Käufer möchten anonym bleiben und nach eigenen Aussagen weiß auch die Auktionsfirma Karhausen AG nicht, welche Art der Nutzung hier umgesetzt wird. Möglichkeiten gibt es jedoch viele: Von einem Lagerhaus bis hin zu einem Ausbau für Wohnungen ist alles denkbar – „in Duisburg gab es die Idee, ein Penthouse auf den Bunker draufzusetzen. Man kann da schon viel mit machen“ (so Kanke).

Vielleicht hätte ja auch ein Museum Platz, wie es in einem Mannheimer Bunker in der Birnbaumstraße der Fall ist ? [Über diesen Bunker und das darin befindliche Zeitgeschichtliche Museum werden wir in nächster Zeit noch berichten].

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