Wie man Bunker verkauft: Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA)

Lars Drewes kümmert sich um das Marketing für den Verkauf von Bunkern aus dem Bestand der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA).

Wir haben mit ihm über diese ungewöhnliche Aufgabe gesprochen.

Wie kam es dazu, dass die BImA Bunker verkauft?

Bunker sind eine Spezialliegenschaft, welche die BImA neben vielen anderen wie z.B. Kasernen, Truppenübungsplätzen, Flug-und Seehäfen schon immer verkauft. Mit der Aufhebung der Zivilschutzbindung (2007) hat sich die BImA Gedanken darüber gemacht, wie sich eine größere Anzahl dieser schwierigen Liegenschaften besser vermarkten lassen. Aus diesen Überlegungen entstand 2013 die Marketingkampagne „Faszination Bunker“. Daraus resultiert bis heute eine Projekthomepage, ein besonders gestalteter Bildband (Faszination Bunker), eine Wanderausstellung, zwei Studentenwettbewerbe und die Publikation „Bunker beleben“ im Jovis Verlag (über die wir auch noch berichten werden).

Internetauftritt der BImA für Bunkerinteressenten.

 

Ist die Nachfrage nach Bunkern dadurch gestiegen?

Wir spüren schon, dass die Nachfrage gestiegen ist. In der Presse wird fortlaufend über Bunkerumbauten berichtet. Diese Best Practice Beispiele lösen durchaus eine erhöhte Nachfrage bei unseren Verkaufsteams aus.

Wie viele Bunker hat die BlmA in den letzten Jahren verkauft?

Seit 2005 über 230 Hochbunker.

Wer kauft solche Bunker und für was werden sie in der Regel genutzt?

Kaufinteressenten sind Kommunen, Architekten, Projektentwickler, Privatleute, Künstler, Vereine. Die neuen Nutzungen sind facettenreich, es entstehen Ateliers, Büroräume, Gaststätten, Hotels, Museen, und natürlich Wohnungen, als Penthouse oder exklusive Loftwohnungen.

Ist es so, dass es erst mit dem Einsatz neuer Techniken interessant wurde Bunker umzubauen – oder was hat dazu geführt, dass Bunker plötzlich „salonfähig“ wurden?

Der Stand der Technik hat sich in den letzten Jahren so vereinfacht, dass Eingriffe in die dicken Wände technisch und finanziell erheblich leichter umzusetzen sind. Betonpressen, Lockerungssprengungen, insbesondere aber Diamantseilsägen schaffen es, präzise berechnete Betonklötze aus den Wänden herauszuschneiden, um passende Fensteröffnungen herzustellen. Daher trauen sich zunehmend mehr Menschen den Umbau dieser Spezialimmobilie zu.

Der Papillon-Bunker in Düsseldorf-Heerdt während des Umbaus. Foto: BimA

Hat sich bei der Neu-Nutzung in den letzten 10 Jahren etwas geändert? Ich denke da vor allem an den Umbau zu Wohnungen.

Der Trend bei Wohnimmobilien geht seit einigen Jahren hin zu „hippem“ Wohnraum. Hochbunker bieten die Voraussetzung für unterschiedlichste Formen des Umbaus. Der Reiz der alten Schutzräume liegt im markanten Erscheinungsbild. In einigen umgebauten Bunkern bleiben die Wände in Sichtbetonoptik und schaffen damit eine besondere Atmosphäre. Viele Menschen fühlen sich außerdem hinter meterdicken Wänden besonders sicher. Und schließlich bieten solchen Umbauten  den Architekten große Freiheiten für die Entwicklung eines überzeugenden neuen Gesamtkonzeptes.

Hat ihr Projekt „Faszination Bunker“ auch das Image der Bunker verändert?

Davon gehe ich aus. Das Projekt hat dazu beigetragen, dass wir unseren Bestand an Hochbunkern in den letzten fünf Jahren besser verkaufen konnten als im Zeitraum 2005 bis 2010. Die begleitende Wanderausstellung zum Projekt ist ebenso auf Interesse gestoßen wie die zwei Ideenwettbewerbe, in denen sich die Beteiligten kreativ austoben konnten.

Vorschlag zu Umgestaltung eines Bunker aus dem Wettbewerb „Bunker beleben“, der den Bunker geschickt in eine Häuserzeile einbettet. Foto: BImA

Wichtig in diesen Zusammenhang ist auch, dass die Ergebnisse des Forschungsprojekts – einer Kooperation des BImA mit der TU Dortmund (Lehrstuhl Grundlagen und Theorie der Baukonstruktion, Prof. Dr. Paul Kahlfeldt) – in einer hochwertigen Buch-Publikation dokumentiert wurden. In dem Buch werden neben Themen wie Bunkertypologie oder Denkmalschutz auch umgebaute Beispiele vorgestellt. Damit gibt die BImA möglichen Kaufinteressenten Ideen an die Hand, macht darauf  aufmerksam, was bei der Umnutzung zu beachten ist und was im Bereich Bunkerumbau in Deutschland schon erfolgreich umgesetzt wurde.

Verkauft die BImA mehr Hoch-oder Tiefbunker?

Wir verkaufen mehr Hochbunker.

Und was kostet so ein Bunker in der Regel?

Die Preisspanne liegt zwischen 20.000 und 4.000.000 Euro. Wie bei jeder anderen Immobilie auch, beeinflussen Faktoren wie z.B. die Lage des Grundstücks den Vermarktungsprozess.

In nachgefragten Ballungszentren wie Frankfurt, Hamburg oder München wurden schon mehrere Millionen Euro für einen Bunker bezahlt. Demgegenüber stehen 30.000 Euro für eine zentrumsnahe Lage in einer Stadt mit geringerer Nachfrage. Dazwischen gibt es jeden vorstellbaren Wert.

Werden die Bunker eher abgerissen, weil die Käufer an dem Gelände interessiert sind, oder sind die Käufer mehr an der Umnutzung interessiert?

Das kommt auf die Lage, den baulichen Zustand und das vorgesehene Nutzungskonzept an. Einige Bunker werden komplett abgerissen oder bis auf zwei Seitenwände zurückgebaut. Andere Bunker werden als Fundament genutzt, um ein Penthouse drauf zusetzen. Dann gibt es noch jene, bei denen tiefe Eingriffe in den Abschlussdecken, Zwischendecken oder den Außenwänden dazu führen, dass der Betonriese nur noch den Rahmen für die neue Nutzung bildet.

Wie lange dauert in der Regel so ein Verkaufsprojekt und was muss man dafür machen?

Der Ablauf ist derselbe wie beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Es beginnt mit der Aufbereitung aller Daten, die für das Objekt von wirtschaftlicher (z.B. Lage, Zustand) und von rechtlicher (z.B. Dienstbarkeiten) Bedeutung sind. Daraus entsteht ein Exposé, das auch Fotos bzw. Zeichnungen enthält.

Bunker Eimsbütteler, Ecke Glücksburger Straße (Hamburg Eimsbüttel), wie er sich seit vielen Jahren präsentiert. Foto: BImA

Wir schalten regional und überregional Verkaufsanzeigen in Printmedien, die die vermuteten Käuferinnen und Käufer am besten erreichen.  Zeitgleich wird das Objekt auch in einschlägige Online-Portale eingestellt. Es gibt eine Ansprechpersonen, mit der Besichtigungen vereinbart werden können. Bunker werden sehr ausführlich besichtigt, mitunter auch mehrfach. Nach Ablauf der Angebotsfrist werden die vorliegenden Angebote ausgewertet.

Grundriss des Bunkers in Eimsbüttel. Foto BImA

Die Angebotsfrist hängt von der Größe, dem Preis oder der Komplexität des Objektes ab. In der Regel ist zu erzielende Kaufpreise maßgeblich für die Entscheidung der BImA, an wen sie verkauft. Sind mehrere Personen bereit, einen vergleichbaren Kaufpreis zu zahlen, wird mit diesen über Preis und Vertragsgestaltung verhandelt. Der ausgehandelte Vertrag wird von einem Notar beurkundet. Ein Verkauf in weniger als vier Wochen ist eher untypisch. Bei „Standardobjekten“ liegen wir bei mindestens vier bis acht Wochen.

Die Bundesbahn versteigert i.d. Regel ihre Bunker. Das ist ja ein ganz anderes Konzept – oder? Es gab gerade vor ein paar Monaten eine Versteigerung zweier Bunker hier in LU?

Auch die BImA nutzt Immobilienauktionen für den Verkauf von Liegenschaften. Bunker per Auktion zu versteigern ist eine durchaus sinnvolle Alternative, mit dem auch die BlmA schon den einen oder anderen Bunker verkauft hat. Die Nachfrage ist nicht für jeden Bunker gleich groß. In Essen wurde zum Beispiel ein wunderschöner und seltener Rundbunker mit Wandgemälde drei Mal am Immobilienmarkt angeboten. Erst durch eine Auktion konnte ein neuer Besitzer gefunden werden.

Gab es Bunker, die einen besonderen Eindruck bei Ihnen hinterlassen haben?

Der Papillon-Bunker in Düsseldorf-Heerdt war mir durch seinen imponierenden Filmbeitrag bekannt (siehe: hier).  Zu wissen, dass bei diesem Koloss 5.000 Tonnen an Beton abgebrochen wurden und Bewohner des Bunkers ihr Auto per Aufzug zu ihrer Wohnung fahren können, finde ich einfach nur beeindruckend.

Was war Ihr erster verkaufter Bunker?

Ich bin für das Marketing zuständig, verkauft werden die Bunker durch unsere regional tätigen Verkaufsteams bundesweit. Ich begleite unter Marketinggesichtspunkten. Das bedeutet konkret, dass ich zum Beispiel Kontaktanfragen, welche auf unserer Website eingehen, beantworte, Bunkerinteressierten Hinweise zu Ansprechpartnern gebe oder auf Best Practice Beispiele verweise. Darüber hinaus können sich Interessenten für unseren Newsletter anmelden.  Zwei bis drei Mal im Jahr werden unsere Bunkerinteressenten darin über aktuelle Themen zum Bunkergeschehen informiert.

Außerdem arbeite ich am Ausbau des Best Practice Netzwerkes. 2015 konnten wir einige Architekten und Projektentwickler, die schon erfolgreich Hochbunker umgebaut hatten, für einen Event gewinnen. Die Veranstaltung fand in einem umgebauten Hochbunker in München statt – ein toller Rahmen um Kontakte zu knüpfen. Für 2017 ist ein zweites Best Practice Event angedacht. Auch hier sollen sich Best Practice Akteure zum Erfahrungsaustausch und zur Kontaktpflege treffen.

Marchivum-Blog bedankt sich vielmals für das Gespräch

Link zu o.g. Seite der BimA:  www.faszination-bunker.de

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